包宇在舊金山矽谷的時候，他就想過投資半導體，芯片，甚至其他未來科技産業。

但是，他并不是M國人，他想真正在M國投資這些産業，其實很難的，特别做大的情況下，就更難。

所以，他知道自己想發展這些産業隻能回香江，或者在國内才行。

而香江這邊。

自五十年代以來，香江開始五十年代初，也就是那位藿先生最早開發油麻地的四方街開始，在包宇看來，這可以當做是香江商品房交易的開始。

畢竟，在這之前，想在香江買房或者購買物業，都是需要一棟棟購買的，這種情況下，能夠一棟一棟買得起，那麽都是香江非富即貴的。

但是，藿先生發明樓花後，意味着一棟樓裏面可以分層分層出售，購房者也可以以更低的價格買入。

不過，五十年代，六十年代，香江的商品房，雖然開始多起來，但是，還不是遍地開花，也不是香江的核心産業。

一直到七十年代，香江在華資地産商和英資地産商大力發展下，香江的地産業逐漸成爲核心産業之一。

但是，此時，也就是六十年代，到七十年代這段時間，香江的工業是非常發達的，大量的電子産品，電器産品，塑膠産業等等大量出口到海外，爲香江帶來大量的外彙收入。

不過，随着香江七十年代的地産業快速發展，香江的工業開始受到很大的遏制。

主要還是和香江的地價，特别是工業地價，還有人工費的上漲有很大的原因。

其後，主要是香江總督府在七十年代末決定把香江打造成世界金融大都市，正是在爲全球發放了二三十張的金融牌照，導緻大量的海外金融機構，進入到香江。

這種金融機構進來，也帶來大量的熱錢，大量熱錢也帶動香江的股市，樓市的恢複和上漲。

正是這種情況下，香江總督府逐漸讓香江往金融業，地産業方面發展。

此時的香江工業其實開始衰落，但是，還沒有那麽明顯。

等到隔壁鵬城和珠三角的大開發，大量香江的工業轉移到鵬城，莞城等地，香江的工業才逐漸衰落。

說到底，還是有方方面面的原因。

包括香江總督府的放棄支持工業，國内開始大開發，招商引資下，大量港資進入到鵬城和莞城等地。

還有香江的地産業快速發展，給香江的資本帶來大量的财富，在地産業可以大量創造财富的情況下，沒有人再喜歡辛苦去做工業和實業。

這一點上，像李加成是最明顯的代表，其六十年代還是在經營塑膠廠和塑膠花，雖然塑膠産業到現在還是香江很重要的産業。

但是，六十年代後期，李加成也就放棄了這個産業，全力進軍香江地産業。

畢竟，在那個時候，李加成也就認識到地産業能夠迅速帶來财富的膨脹。

一直到現在1980年。

即使現在包宇出現，他沒有幹涉的情況下，香江的未來必定還是以地産業，金融業，以及服務業爲主。

而這三大産業，基本上也就是未來香江的支柱。

一直到九十年代末，香江因爲亞洲爆發金融危機，随後受到很大的影響，特别是服務業，和進出口業務都受到很大影響下，其實，那個時候，香江也就在看不到的情況下開始衰落。

當然，在八十年代的時候，大量香江英資和華資不但公司注冊地，總部遷到海外，許多産業鏈也跟着遷到海外。

實際上，像包宇說的英資怡和集團在八十年代帶動下，先帶着一批華資和英資遷出去。

等到九十年代初，彙沣銀行把總部從香江遷回到倫敦，這又是第二波帶動下，導緻剩下的英資，華資跟着遷出去。

而那四大家族，以李加成家族爲首，表面上，他們并沒有遷走，實際上，他們在北美的投資，其實已經是在轉移一部分資産。

等到2000年後，李加成把在國内的大部分資産，轉移到香江，再從香江遷到Y國。

這種情況下，即使李加成等人在香江的資産還是不少，但是，算下來可能已經不及原來的十分之一。

雖然憑借其龐大的産業，依然壟斷香江各大行業，實際上，也就是在吃老本而已。

而在包宇看來。

香江從發展到巅峰，到衰落，甚至被隔壁發展三十多年的鵬城給追上，在他看來有它自身的原因，有很多人爲的因素。

其中，受到97的影響，受到國内和國外的影響。

再有，正是那些英資和華資帶頭遷走，導緻香江很多産業都出現空心化。

其三，就是以地産業，金融業，服務業爲首，這種屬于畸形産業，如果香江還是以這三大産業爲首，創造還是走上他前世香江那條衰落之路。

當然，這裏面。

按照包宇的了解，爲什麽香江總督府會是放棄工業等産業，其實是有原因。

那就是所謂的包稅制。

據說這種制度最早源自羅馬，其後，國内古代這種制度始于五代時期，包稅制起于南朝齊梁之際，盛于元朝。

其中，元朝屬于最典型的一個。

而在香江。

實際上，也就是一種包稅制。

就單從香江的地産業來說。

除了新界大部分土地是屬于當地土著外，其他都是屬于官地，也就是屬于女王的，女王再讓香江總督府管理。

香江總督府再定期拿出那些土地來進行拍賣。

而能夠參與進來的，可不是什麽人都行。

除了包宇已經收購的怡和，香江置地，剩下的會德豐，太古，這些是最核心的英資。

另外，主要也就是那四大家族。

實際上，在六十年代以前，藿先生也可以參與進來，進行拍賣那些官地，所以那個時候藿先生發展很快。

但是，後來香江總督府禁止其參與進來，就是因爲他和國内走得太近，不讓他來競拍官地。

不但如此，和其他資本修建出來的小區，大廈，也不允許其他投資者買入。

這種情況下，藿先生被迫停止投資香江的地産業，反而讓李加成等人得益。

也就是說，香江總督府通過這種包稅制，把大量的官地拍賣給香江這些地産商，所獲得最直接的土地收入，一部分作爲香江總督府的支出，另外一部分則是直接上交給倫敦那邊。

而後來，正是通過拍賣官地的方式，香江總督府收益越來越多，特别是香江樓市暴漲的情況下，收益就越多，基本上每年都财政有盈利，而不會出現财政赤字。

隻是，等到九十年代的時候，香江總督府提出修建新的國際機場，當時修建這個機場需要動用一千多億港币，這是在九十年代，是非常恐怖的數字，幾乎把之前那些财政盈利直接撈空。

當然，這些财富不是憑空消失的，基本上以各種各樣的方式，都轉回到Y國那邊。

香江總督府在香江實施的包稅制，香江地産業是最明顯的一個，但是，實際上是方方面面的。

包括像香江的出租車是需要牌照的，香江報亭需要牌照，香江的麻将館需要牌照，甚至香江巴士線路都是需要競拍牌照的。

之所以，香江總督府通過這種方式，主要還是爲了方便管理，另外方便收稅。

香江總督府不需要通過具體每一個人收稅，但是可以通過誰持有牌照的人來進行收稅。

也就是說，香江總督府吃肉，持牌的人則是喝湯，至于沒有得到牌照的，則是屬于違法的，是禁止的。