第1112章 損招

在國内，國有建設用地主要有兩個來源。

一個是通過農用地轉用、征收等方式取得的集體土地，這就是所謂的新增建設用地。

舉個最簡單的例子，城中村改造。

衆所周知，在我們國家，土地所有權隻屬于國家或者集體，集體土地轉爲國有土地，必須通過土地征收。

而集體土地中既有農用地，又有建設用地，城中村的土地性質幾乎都屬于集體建設用地或者企業、個人不動産，那麽城中村改造時，土地所有權性質就是由集體建設用地轉爲國有建設用地，這是通過征收方式實現的。

但如果征收的是城郊集體土地，而且其中有一部分還是農用地，那麽在征收農用地之前需要先辦理農用地轉爲建設用地（簡稱爲“農用地轉用”或者“農轉用”）手續。

另外一個來源就是城市存量建設用地，顧名思義，也就是城市中已經存在的建設用地，隻不過這些建設用地目前處于閑置狀态，或者利用率不高，需要通過盤活來實現其增值。

目前來說，城市存量建設用地數量巨大，級差地租最高，增值潛力最大。

雖然從憲法到土地管理法，從中央到地方，都一直強調政府要壟斷城市土地供應，但在實際操作中，地方政府隻能通過農轉用審批、征收等手段，控制新增建設用地的供應。

與之相反，對數量和價值巨大的城市存量土地，政府不僅做不到壟斷其供應，而且很難稱得上是土地供應者。

政府恰恰在這量大、價高、增值快的國有資産上，所掌握的份額，幾乎近于零，土地所有者的權利難以得到體現。

那麽，目前城市存量土地中數量最大的一部分土地資産到底掌握在誰手中？

廣大的國有企業！

而且這些國有企業基本上都集中在城市建成區最好的地段。

其他的不細說了，否則這章肯定又他娘的給老子404！

在這裏隻貼一個2018年的新聞，百度上搜到的，一字不改，不造謠！

“西安一國企改制涉嫌巨額國資流失，1.25億元土地被估125萬。”

驚不驚喜，意不意外？

縮水100倍哦！

不得不說，都8102年了，某些人的胃口居然還這麽大，真是貪心不足蛇吞象！

那麽爲啥會有這種騷操作？

歸根結底，權責不清、不明，國有資産所有權人不到位，所有權權益不落實。

國企管理者：老子隻是個職業經理人，又不是股東，幹好了，沒獎勵或者獎勵很少，幹得不好，也沒懲罰，老子他娘的腦子進水了才替你操心保值增值啊。

這一點還不如老美上市公司的管理層呢，老美上市公司的管理層因爲有股權激勵，拼命地用公司利潤甚至不惜發債去回購上市公司股票，拉高股價，然後高位套現。

所以，傅松也是夠損的，别的地方他鞭長莫及，也管不着，不過他卻給沐城領導出了個“土地儲備”的馊主意。

雖然不敢說能完全斷絕企業改制過程中國有土地資産流失問題，但如果想跟上面提到的西安那家企業那樣，也是很難的。

因爲土地儲備中心不僅管供地，還管收儲土地。

新增建設用地通過征收取得，這個沒什麽好說的，政府掌握了農轉用和征收審批權，所以除了政府外，其他單位和個人都插不上手。

那些騷操作幾乎都發生在存量土地的供應上，所以土地儲備中心的職責中還包括收購、優先購買存量國有土地。

收購嘛，顧名思義，就是買賣雙方讨價還價，在商言商，這個也沒什麽好說的。

但優先購買就損多了，說的是土地儲備中心擁有國有土地的優先購買權。

你想搞騷操作，一億的土地搞成100萬的評估價，可以啊，其他人都靠邊站，必須先賣給我，隻有我不買了，别人才可以買。

就是這麽霸道！

但相當好使！

章銘有些不解道：“可現在地價低，賣不上多少錢啊。”

“今天地價低，并不代表明天也低。土地是什麽？我給你們上課的時候就不斷地在灌輸一個觀念，土地不僅僅是自然資源，更是一種資産，而且是國有資産，節約集約用地，就是在保護國有資産！

正是因爲現在地價低，所以很多城市還沒有意識到儲備土地的重要性，然後就稀裏糊塗地把地供出去了，等十年後，突然發現，建成區裏居然沒地了。

城市要發展，沒地怎麽行？建成區找不到地了，就隻能到建成區外找地，于是城市開始攤大餅似的向外擴張，占農田，占耕地，把農民從土地上趕走。

這叫什麽？這就叫崽賣爺田不心疼！

土地儲備中心就是暫時來管這塊國有資産的機構，你這個主任就是看護人！儲備儲備，顧名思義，既要把土地收進來，又得儲藏起來備用，等價格高了再從出手。”

捂地嘛，誰不會？

要說國内誰手中捂的地最多，李家城之類的開發商算個屁，他們給各地的土地儲備中心提鞋都不配。

“幹得好，國有資産保值增值，爲城市發展留足空間和資金，你就有功，否則，哼哼！”

章銘啞然道：“老師，讓你一說，我突然有了一種光榮的使命感。可我就是個小科長，将來的事情對我來說太遠了。”

傅松嚴肅道：“章銘，你這輩子的目标，不會隻是個小科長吧？如果是，那我就不浪費口舌了，你哪來回哪。”

章銘苦笑道：“老師，我不是那個意思。我……，我肯定希望進步啊！”

傅松道：“想進步，想升官，想比别人更快地升官，就得比别人付出更多。除了努力外，平台也很重要，土地儲備中心這個平台就不錯，你别看現在不起眼，用不了幾年就會成爲香饽饽。

我不是在安慰你，你看看這兩年海南房地産市場，怎一個火爆了得，一天一個價，雖然泡沫很大，但也從側面說明了，中國房地産未來的潛力。

我們國家十一億多，将近十二億人口，城市化率不到30%，有足足8億農民，想想看吧，如果未來二十年這8億農民中有一半，不，四分之一進城了，這是一個多大的市場？

市裏爲什麽成立土地儲備中心，就是要未雨綢缪，把分散的供地權收攏回來，從而壟斷土地一級市場。這樣一來，我想買地，就隻能去跟你章主任談。”

章銘恍然大悟道：“到時候賣多少錢，就是我說的算了！”

傅松暗自歎了口氣，章銘說得有點絕對了，而且隻看到了表面。

之所以說他說得絕對了，是因爲土地一級市場雖然是政府壟斷市場，但也存在着一定程度的競争和博弈。

一方面，如果地價定得太高，即便企業想買賬也買不起，于是流拍就産生了。

要知道，政府不是随便拿塊地就能供應的，做地是有成本的，包括征收、拆遷、安置、基礎設施配套、管護、财務成本等等。

通常情況下，做地成本還不低，拆遷安置是大頭，否則後世哪來那麽多拆遷暴發戶？

所以，爲了收回做地成本，政府隻能降價供應。

這是政府和企業之間的博弈，雖然在這場博弈中，政府因爲壟斷以及信息不對稱而占據絕對主動權，但企業可以用腳投票嘛。

天涯何處無芳草，何必單戀一枝花呢，揮一揮衣袖，不帶走一片雲彩。

另一方面，這個城市地價很高，但旁邊城市地價很低，于是用地需求就會流向價格窪地。

有的城市就是用低地價來從兄弟城市搶人才、搶企業，這是地方政府之間的博弈。

比如，深圳地價一飛沖天，華爲便去了東莞松山湖。

企業做出這種選擇非常正常，如果未來沐城的地價和房價沒有控制好，傅松不介意把遠景集團總部搬到别的城市去。

之所以說章銘流于表面，是因爲他隻看到了土地儲備帶來的經濟效益，而沒看到隐藏在其中巨大的社會效益和生态效益。

土地要想賣上好價錢，你就得有完善的基礎配套設施，路要修好吧，水電氣要通吧，公共交通也要有吧。

孩子不能沒地方上學，所以學校要建吧。

老百姓要吃飯，所以菜市場要有吧。

有個頭疼腦熱的要看病，所以醫院也要有吧，等等。

這是所謂的社會效益。

除此之外，老百姓要休閑娛樂，所以周邊起碼要有個公園綠地吧，小區裏面也要搞好綠化吧，污水橫流的河道也要疏通治理吧，河道兩旁怎麽着也得各種一排柳樹吧，等等。

這是所謂的生态效益。

爲了土地能賣得上高價，就要改善基礎設施和生态環境，而基礎設施和生态環境的改善，又反過來推高了地價。

所以說，經濟效益、社會效益、生态效益三者相輔相成，是一種耦合關系。

在沐城舊城改造中，傅松用的就是這種思路。

以改善老城區的生态環境爲核心，以完善老城區的基礎設施爲手段，從而實現老城區土地的增值。

這樣一來，政府、企業、老百姓都拿到了自己想要的東西，都滿意，三赢！

不過，這些話傅松覺得現在沒必要跟章銘講，未來他會慢慢明白的。

(本章完)