香江金融危機已經落下帷幕，但香江人還來不及高興，一場與他們更加切身相關、也更巨大的風暴已經席卷而來。

樓市真的崩盤了。

樓市的崩盤和股市不同，不是一朝一夕的事情，有一定的次序性和時間性。

很多人都說，當買菜大媽都開始買房的時候，就是崩盤的信号了。

其實這完全是馬後炮，從這點上根本看不出樓市是否會崩盤。

地産是非常複雜的産業，是否會崩盤取決于很多因素，但縱觀百年以來的地産市場，在崩盤前至少都有兩個信号：金融高杠杆和單位成本超過居民可承受最大值。

是的，這裏不提複雜的經濟邏輯和崩盤的根本原因，隻說淺顯的信号，當出現什麽信号時，就意味着快崩了。

無論是1926年的弗羅裏達大崩盤，還是1991年東瀛泡沫破滅，更或是目前的香江及日後的美國，在崩盤前，都符合這兩點特性。

先說高杠杆，房地産行業的金融屬性遠大于其實體屬性，所謂金融高杠杆，一方面是指地産商融資的金融杠杆，另一方面是指購房者買房所使用的金融杠杆。

無論在世界任何一個國家，地産商開發的樓盤，大多使用的都不是自己的錢，而是銀行、金融機構、投資理财産品的錢。

但縱使如此，每個地産商的杠杆率也都是不同的。自有資金實力強、财務穩健、比較謹慎的公司可能隻有百分之三四十的負債率，而那些步子邁得比較大，狂飙突進的公司，其借來的錢可能數十倍于自有資金。

購房者的高杠杆就更好理解了，我們熟悉的按揭或者公積金貸款，都屬于金融杠杆的一部分。

如果購房者的首付能在三成或以上，其餘按揭的方式來購房，其實并不算是高杠杆。

怕就怕“二按”。

“二按”，顧名思義，就是二次按揭，比如一次按揭首付兩成，但經過二次按揭，可能隻用百分之五的首付就能買下一套房子。

剩下的百分之九十五呢？當然都是銀行出了。相當于找幾個不同的銀行，借出了百分之九十五的錢來購買一套房子，杠杆率達到1900%。

如果再算上利息，呵呵，隻怕3000%都打不住。

所謂杠杆，通俗來說，就是借錢。

而借錢，是要付利息的。

對地産商來說，利率在12-15%左右的借款，已經算是非常不錯的融資成本。很多地産商甚至會以25%以上的利率進行融資，融資杠杆更是高達1000%-2000%，可想而知，如果一旦成交量萎縮，最先倒閉的就是這些地産商。

而對于購房者來說，雖然按揭利率較低，但他們畢竟隻支付了5%的首付。如果房價維持上漲态勢還好，但要是房價開始下跌，哪怕隻是跌掉5%，他們都會變成負資産者。銀行會立刻要求其補足抵押資金，否則便會收房拍賣。

高杠杆，不止意味着高風險，更意味着一旦崩盤，危害會以杠杆的倍數擴大，造成更加嚴重的經濟危機。經濟原理都是互通的，這也是爲什麽LTCM僅僅隻損失了四十億美元，美聯儲便如臨大敵，甚至親自出手救助的原因。

如果隻是高杠杆，并不意味着一定會崩盤，畢竟在樓市的成長階段，杠杆率也同樣很高。但如果樓面單位價格同時超過了居民可承受能力，情況就非常危險了。

東瀛泡沫危機破滅前，整個東京的房屋總價值超過美國土地的總和，也就是說，賣掉東京，可以買下整個美國，這顯然是不正常的，也超出了東京乃至整個東瀛的購買能力極限。

所謂購買能力的極限，在按揭的情況下，也可以理解爲還款能力的極限。

拿香江來舉例子，現在香江家庭收入中位數約一萬八千港币左右。假如香江房價是三萬港币一平米，首付兩成的情況下，買一套50平米左右的公寓，需要掏出三十萬港币的首付，剩下120萬港币貸款20年，按現在2.5的按揭利率，每月大約需要還款5000港币左右。

這麽看起來，至少在三萬一平這個價格上，香江人還能承受得起，雖然生活質量受到一些影響，但至少負擔這筆貸款，問題還不算太大。

但如果房價到了五萬一平呢？

除了首付變成五十萬，每月的還款額一下子就漲到了一萬一千港币！占家庭收入的61%！隻剩下七千塊維持一家老小的生活，在香江，就太不容易了。如果再有一些小病小災，可能某一個月的流動性就會出現問題了。

如果到了八萬一平呢？首付八十萬可能就會榨幹整個家庭幾十年的積蓄，貸款的三百二十萬每月還款額就會高達一萬八千港币！

到了這個程度，一般老百姓家庭每個月不吃不喝，才能還上這筆貸款。

而現在，香江樓市部分地區超過兩萬一尺，相當于每平米十九萬！而這些地區，還不是什麽非常好的地段，很多都是以前的爛泥塘，根本沒有什麽投資價值。

這樣一來，雖然還有一小部分笃信房價會繼續上漲的買主繼續買房，但大多數人想買也買不起了，于是成交量就會下跌。

所有商品都是如此，如果成交量保持增長态勢，即使價格一路上漲，短時間内風險也不是很大。但如果成交量開始下降，這時就一定要提起注意了。

而在去年11月，香江新建房屋成交量和二手房成交量與去年同期相比，同比下跌百分之二十三。

看似隻是下降了百分之二十，但對樓市的壓力來說，可不隻是百分之二十這麽簡單。

房屋竣工面積越來越高，除非成交量仍能維持原本的增長率，否則對于開發商來說就意味着運營壓力的增加。房地産本質是資金密集型産業，快速銷售回款是企業的命脈。

在這種情況下，爲了盡快賣房回款，開發商必然會調低新開樓盤的銷售價格或采用各種贈送優惠的方式吸引購房者，構成實質的房價下跌。

房價一旦不漲，甚至開始下跌，購房者的持币觀望态勢會更加明顯。

這時，再加上地産公司的高融資杠杆和一定比例的“二按”購房者，市場壓力已經積蓄到一個極限，可能隻需要一根火柴，轟的一聲，整個市場變回崩盤。

亞洲金融危機，就是這根火柴。

短短的五個月時間，香江樓市經曆了“房價飙升”、“一房難求”、“有價無市”幾個階段，到了前兩個月，哪怕房價還在上漲，成交量的萎縮趨勢也已經非常明顯。

成交量的萎縮，讓正在崩盤的房市進入了一個新的階段——“大浪淘沙”。

市場好的時候，大大小小的房企都能混迹其中，每家公司都能賺到錢，現在潮水退去，才能看到誰沒穿泳褲。

“羅生，今天東亞銀行的人又來催款，問我們那筆一千兩百萬的貸款什麽時候能還清。”

“羅生，普利金融剛剛來電話，說那筆六百五十萬的借款不能再拖了，肉腸陳想要親自和您談談。”

“羅生，澥浦村的光叔等了你一天了，說我們再不給他們補償款，他就要召集村民鬧事，你看怎麽辦？”

“羅生。。。”

羅朝晖不耐煩地對秘書揮揮手：“滾，讓他們都滾！告訴東亞銀行，現在錢還沒到期，到期了一毛錢都不會少他們的。”

“哈哈哈，神童輝不愧是神童輝，這時候還能這麽有自信。”一個聲音從辦公室門口響起。

羅朝晖擡頭一看，皮笑肉不笑道：“陳董今天怎麽這麽有閑來我這裏？”

一個四十出頭文質彬彬的中年人帶着一個跟班施施然走進羅朝晖的辦公室：“德祥畢竟是我做了十幾年的公司，很有感情。怎麽樣？羅董，如果最近錢不湊手，我不介意重新把德祥買回來。”

羅朝晖心念一動，旋即擺出一副憊懶的态度：“最近我的資金狀況還可以，不過，我也不介意香江殼王分一杯羹，陳董什麽條件？”

這名文質彬彬的中年人正是香江股壇有名的殼王——陳國強。羅朝晖半年前收購的德祥地産，正是從他手中買下來的。羅朝晖以百分之三十的股份掌握了這家香江地産上市公司，這在當時是很轟動的新聞。

現在羅朝晖舉步維艱，如果陳國強出價合适，他并不介意把德祥賣還給這名香江殼王。

陳國強呵呵一笑：“三個億，怎麽樣？”

羅朝晖失笑：“三個億？你半年前買給我的時候還是五億六千萬吧？你現在三個億就想買回去？還是說你隻想買走百分之二十的股份？”

陳國強不以爲忤，微微搖頭：“我說的是，你手中全部百分之三十的德祥股份和百分之三十二的東方紅，我一鋪全吃，給你三個億。”

羅朝晖勃然大怒：“你癡線還是我癡線？三個億？還想要東方紅？做夢吧？”

陳國強呵呵一笑：“羅生，明人不說暗話，以德祥和東方紅現在的狀況，我能出到這個價錢，已經是看在你我相識多年的份上了，除了我，你還能找到人接盤嗎？”

羅朝晖哈哈大笑：“找人接盤？陳董，你瘋了吧？安琪拉，送客，我不和瘋子一般見識。”

陳國強一愣，他原本以爲在當前形勢下，羅朝晖應該像熱鍋上螞蟻一樣四處找接盤俠，正是抄底的好機會，自己能夠把德祥和東方紅一鋪收下。但現在看來，他沒那麽着急？

難道他在做戲？

不，不像。

看來，自己還要重新算一下籌碼。

陳國強帶着一肚子的疑問離開德祥地産，剛剛出門，自己的手機就響了。

“李大少，是我，有什麽事吩咐？”陳國強一看号碼，連忙接起電話。對方可是長實的太子爺，自己百分之九十的業務都來自長實，又怎麽會怠慢。

李恩泰在電話中客氣道：“Charles，向你咨詢一下，你最近是不是想要從羅朝晖那裏抄底？”

陳國強心頭一跳，“是有這個打算，正在接觸。”

李恩泰斬釘截鐵道：“德祥和東方紅你先不要動了，撤出來吧。”

陳國強大爲驚訝，李恩泰不讓自己動德祥？這是什麽原因？難道長實對德祥地産有想法？不會吧，長實與和黃自己都在抛售地産資産，又怎麽會去收購德祥這樣一家地産公司？

“好的，李大少，我明白了。是不是長實對德祥有興趣？我在德祥還有些舊部，說不定能幫上忙。”陳國強能用十幾年的時間從一個小小包工頭變成身身家十數億的香江殼王，全靠李家的支持，金主說話，當然要聽。

李恩泰呵呵一笑：“别問那麽多了，總之，德祥沒有那麽簡單，就這樣。”

說罷，李恩泰挂斷電話，拿出另一部手機給張晨撥了過去：“OK了，ITC不會繼續對德祥和東方紅有下一步的動作，剩下的就看你自己了。”

張晨微笑道：“多謝，Victor，到香江我請你吃飯。”

“行動。”挂斷電話，張晨輕輕地吩咐一句，是時候解決掉羅朝晖這個麻煩了。

——————————————————————————————

“小羅，葵湧那筆錢怎麽還沒到賬？還要我親自給你打電話催你？”劉輿慈舉着電話黑着臉不滿道。

羅朝晖賠笑道：“大佬，别着急，我正讓威廉轉賬。”說罷，羅朝晖捂着話筒揚聲道：“威廉！那七千三百萬給華仁彙過去沒有？”

叫了幾聲，沒聽到王威廉答複，羅朝晖罵了幾聲，對電話中的劉輿慈道：“大佬，你等一下，别挂電話。”說罷，走出自己的辦公室，看到王威廉正在舉着電話不停擦汗。

“威廉！怎麽回事？葵湧的那筆錢怎麽還沒給華人彙過去？”羅朝晖一把按掉王威廉電話的壓簧，惱火道。

王威廉一驚，“老、老闆。。。彙、彙不過去。”

羅朝晖眉毛倒豎：“怎麽會彙不過去？你小子玩什麽花樣？”

王威廉都快哭了：“剛剛正在和彙豐溝通，我們的賬戶被封了！”

“賬戶被封了？”羅朝晖腦中轟的一聲，“怎麽回事？我們賬戶怎麽會被封的？”

“彙豐說應債權人要求，所以凍結了我們的賬戶。”王威廉拿着手帕不停擦汗，“現在我們七個賬戶全部都被凍結了。”

“債權人？是誰？”羅朝晖揪住王威廉的衣領，大聲吼道。

“星、星火投資。”王威廉結結巴巴道。

羅朝晖滿腦門子問号：“星火投資？我tm從沒聽過這家公司！他怎麽會是我們的債權人？”

王威廉喏喏道：“陳、陳金平把自己四億港币的債權全部轉讓給了這家公司，所、所以，他們現在是我們最大的債權人。”

羅朝晖心髒都快蹦出來了：“陳金平？這家星火投資是什麽來路？老闆是誰？”

王威廉縮了縮脖子，嘴唇動了動，在羅朝晖強大氣勢下，艱難開口道：“Zack Chang，張晨。”