龍飛又說：“方案中提到返租型經營權銷售方案，這種銷售模式特點雷同于産權銷售，即投資者于經營者是分離的，一般采取20年經營權一次性銷售，在8-10年内進行返租。

該種方式下，投資者一般與經營者不統一，即投資者投資享受投資回報，經營者參與經營享受經營回報。

這種操作方式關聯方涉及三方，必須三方通力協作才能形成共赢，任何一方退出，都将導緻中途失敗。把下面整個想法傳真過去，按照下面的案例修改：

在這種銷售政策下，一般采取銷售10年或者20年經營權的方式，僅針對市場培育期2-3年進行包租，降低投資者風險。

在這種方式下，招商租金定爲35元/M2?月，10年内按照7%的租金增長率，10年内年平均租金可達到52元/M2?月。

我們可得出10年經營權的銷售均價爲52*　12*10=6240元/M2，則項目總銷售收入可達到6240*1666=1040萬元。我們推導項目在即返3年的情況下，開發商可獲得的總現金流入爲：1040*（1-0.1*3）=728萬元。

從投資者來說，以10平方鋪面測算：

投資總額：62400元，投資即返3年，年返10%的收益，實際投資僅43680元。10年内可收獲租金收益62400元（按照10年平均租金52元/M2?月），投資收益率爲42%！

如果租金炒到70元/M2?月，則投資者利潤将高達92%！

因此此銷售政策的後期操作關鍵在于炒熱項目後期租金，使投資者享受投資樂趣的同時，也竟極大地穩定前期投資客戶，同時吸引跟進的投資者。

按照6240元/平方米的套内均價，銷售10年的經營收益權；按照每年10%的投資回報，即買即返3年。

林大力聽完之後說：“這種方案市場占有力相當強，對投資者而言誘惑較大，銷售速度較快，但由此引發的另一個問題也較爲嚴重，即後期管理協調難度大，中途夭折可能性也大，嚴重時會導緻項目後期官司纏身，無法繼續運作。

龍飛說：“所以要修改。”

你注意到這份新聞沒有：“加快建設春明市重點開發開放試驗區和經濟合作區。積極争取經合區控規和圍網方案獲批，配合做好經合區管理體制改革相關工作。”

“全力聚焦産業發展，突出旅遊功能，優化産業布局，完善基礎設施，形成旅遊新增長點。”

“加快建設中泰旅遊合作區和邊境旅遊試驗區。積極推進中老緬泰“黃金旅遊圈”建設，着力打造經中國、老撾、泰國、緬甸旅遊環線，着力提高‘四國九”遊客跨國出入、企業跨國經營、車輛跨國通行、貨币跨國彙兌、物品跨國攜帶等方面的便利化水平。

“着力完善“四國九方”線路互連、景區互推、遊客互送、信息互通、市場互融、九方互動等機制。”

“我們的方案要圍繞這些進行。”

林大力說：“是的，做生意必須懂政策，我這邊也有關鍵一些政策說法，你看看”

龍飛接過林大力的筆記本，上面寫着：

我市圍繞“一帶一路”發展文化旅遊産業具有區域性優勢。我市有着悠久的曆史，也是東西方文化交流的主要城市。

長期以來，我市東西文化的碰撞，南北文化的融合，留下了豐厚的曆史文化遺存，有世界文化遺産、國家5A級旅遊景區和國家級風景名勝區，還形成了獨特的宗教文化、邊塞文化，爲我市發展文化旅遊産業提供了寶貴的先決條件。

“一帶一路”的建設爲文化旅遊産業發展提供了巨大的發展空間和曆史機遇，文化部和财政部聯合發布的《關于推動特色文化産業發展的指導意見》，提出依托絲綢之路沿線豐富的文化資源，推動絲綢之路文化産業帶建設。

我市要積極落實國家“一帶一路”旅遊推廣三年活動方案，圍繞“旅遊+”發展思路，推動文化旅遊資源資本化、品牌化和金融化轉變。

整合我市現有資源，組建春明市文化旅遊(投資)集團，打造一批有規模、有地方文化特色、有區域性競争力的春明市文旅企業。

進一步加大與絲綢之路沿線省市、地區和國家的文化旅遊交流合作，在産品共創、市場共拓、客源互送、信息共享等方面開展深度合作，構建區域無障礙旅遊通道。

“一帶一路”建設，一帶是向西打通對外交流合作大通道，一路是打造沿海經濟發展大走廊。我市地處東西部交通節點是連通“一帶一路”經濟圈必不可少的環節。

拓展國際航空網，積極争取增開飛往東南亞、中亞、西亞的主要中轉城市間的國際航線。加快發展物流業，爲連通“一帶一路”全循環跨境貿易提供樣本範例。

我市參與“絲綢之路經濟帶”的建設，将有利于搭乘國家戰略快車，優化經濟結構，消化傳統過剩産能。

高新技術産業要迎頭趕上。我市可依托豐富的電力資源，結合雲計算大數據中心等項目建設，發展大數據，改賣電爲賣數據。加強和沿線城市、省區和國家間的交流學習，引進國際前沿、有前瞻性的項目，培育一批孵化階段的高新科技項目，搶奪未來的機遇。

充分發揮春明市生态、區位、資源、民族文化優勢，着眼全域旅遊發展，促進智慧旅遊、“大健康旅遊”，注入先進理念文化，實現全縣旅遊基礎設施建設特别是旅遊交通基礎設施和旅遊接待配套設施功能得到較大提升。

旅遊綜合體制改革不斷推向深入，旅遊市場秩序進一步規範，形成一批主題鮮明、交通便利、服務配套、環境優美、吸引力強，深受廣大旅遊者喜歡的個性化、特色化、國際化的旅遊産品。

龍飛說：“好，就按這些要求辦。你馬上和他進聯系，拿出詳細的方案，争取一次性解決問題。”

林大力說：“問題是我們這邊的手續還沒有辦完，是不是太急了點？”

龍飛說：“時不我待。上面必須抓緊時間。”