社會保障性住房是華夏城鎮住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅。當初國家放開房地産市場的同時取消了建國以來一直執行的福利分房制度，城市市民出于自身需求想要改善住房條件就隻有等待拆遷或自己買房了。

但很多市民收入都比較低，而開放房地産市場之後，房價已經處于一個比較快速的增長期了。那些買不起房的市民怨氣比較大。爲了解決這個矛盾，國家就出台了保障性住房的建設規定。

社會保障性住房由政府統一規劃、統籌、建設，然後提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造标準和銷售價格或租金标準給予了限定。這類住房所起到的作用就是保障低收入人群能夠改善住房條件。

最初出現的社會保障性住房大多被稱爲“經濟适用房”。

經濟适用房的建設用地是政府劃撥的，而且免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，稅收上也執行一定的優惠政策。銷售時以政府指導價出售，但對購房者的資格有着家庭收入上限的規定。

“邛川以前建的那些經濟适用房我實地調查過……說實話，挺讓人失望的。戶型設計不合理、建築質量也比較差，關鍵是地方比較偏遠而且配套設施還嚴重不足。”雷濤對于邛川市以前建的那些經濟适用房的情況，毫不諱言地指出了其中存在的問題。

這些話讓吳東江都感到很尴尬。可這是事實，吳東江對這些都非常清楚，實際上這麽點經濟适用房還是在他上任市長之後強烈要求建的，同時也是爲了完成省裏面下達的保障房建設指标。可想而知，這樣的房子也不會好到哪兒去。

對于建設保障性住房的問題，吳東江這回是下了決心的，不但要把以前曆年的欠賬都補上，還要擴大規模。

“按照市政府的規劃，在未來五年裏，将分期建設5萬套保障性住房，受惠群衆将達到30萬人……”吳東江把這個規劃中最核心的部分介紹了一下。他一邊說一邊有些忐忑的看着雷濤和紀嘉兩人。

這麽大規模的保障房建設，對于任何一家開發商來說都是一個“雞肋項目”，保障房的建設投入大、回報小，如果政府方面的優惠不大的話，有時候還會賠本。按照以往的慣例，都是建設多少保障房，同時政府再其他項目中就會給一定的優惠政策。

可即便是這樣，很多開發商都還不願意做保障房項目。即便是做了還會在投資上想辦法克扣以節約成本。

現在市政府提出這個五萬套的規模，吳東江也沒把握世紀地産能夠接下來。按照市裏面的建設标準，這五萬套最低投資都得超過50億。

而現在邛川市政府隻找到世紀地産這麽一家願意做這個項目的。他真怕這個規劃會把紀嘉他們吓跑了。

紀嘉聽到吳東江的這個規劃之後，的确眉頭皺了皺。她之前就對這個項目中這麽建設大量保障用房的部分心存疑慮。畢竟保障房建設其利潤率極低，對于一家房地産公司來說，投資回報率低于60%就沒有投資意義了。而保障房的投資回報率按照目前國内的平均數值也隻有30%。

如此低的回報率對于世紀地産來說的确是有比較大的風險的。一旦成本控制不好，很可能會造成虧損。最主要是這個規模——太大了。

不過紀嘉并沒有發表意見，而是把目光轉向了雷濤。現在雷濤是世紀地産的執行總裁，這件事又是他搞出來的，紀嘉還是願意尊重雷濤的意見的。

可雷濤的一句話卻讓吳東江和紀嘉一下子都驚呆了。

“這個規模還是太小啊！”

雷濤說這話的時候還皺着眉頭搖了搖頭。

他竟然嫌這個規模太小？

看着紀嘉驚愕的表情，雷濤有轉頭看了看吳東江。他能從吳東江的眼中看出一絲驚喜。隻不過他控制的比較好，有喜色但卻不外露。

“雷總，這個規劃是我們市統計局提交上來的數據，我們還專門派人核對過……五年五萬套，不小了！”吳東江雖然從感情上是願意多建一些保障房，能夠讓市民們都住進新房，但他同樣也非常清楚，這隻能是美好的願望。做人還是要現實一點，紀嘉臉上的驚愕已經很說明問題了。

果然，紀嘉愣了半晌後有些抱怨地問道：“雷濤，這麽大的投資計劃，是要通過董事會的……”

她的話并沒有說下去，但話裏的意思很清楚，這麽大的項目能不能在董事會通過都很難說，如果再擴大規模……紀嘉覺得雷濤肯定是瘋了！

雷濤笑了笑說道：“這個我知道，我隻是說明了一個事實，五年建設五萬套的規劃，的确太小了。你們算算看，按照我們目前規劃的白酒工業園區的規模，需要多少勞動力。而這些工人到邛川來工作，他們需不需要住房？如果住房條件比較差的話，以邛川這邊的平均工資水平，他們能願意過來嗎？如果換了我……我是不會願意回來的！”

吳東江和紀嘉被他這麽一說的确有些尴尬了。雷濤說的沒錯，以邛川的平均水平和沿海地區确實有着不小的差距，如果住房條件上沒有吸引力，那些勞動力還是不會願意回來的。而白酒産業園區要做大做強，勞動力資源是必須提高的。

雷濤接着說道：“我們不應該把建設保障性住房和其他的産業投資計劃分開來看，而應該把它們統籌起來用一個整體計劃的視角來看待。而且這個保障性住房也不能以經濟适用房一種形式來建設，應該多規劃一些其他類型的保障房。”

按照世界各國的已有經驗，在國外大多是将住房分爲公屋或私屋兩種。

公屋是由政府買單的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受政府優惠的自建或市場化的商品房。

在菊國有一種保障性住房叫公營住房，類似于廉租住房，住戶是沒有任何産權的；還有一種是公團住房，政府提供相當的優惠條件，使得住房者擁有一部分産權。而在新加坡的保障性住房叫“組屋”，既有出租，也有銷售。南港也有類似的“屋村”，作爲城市平民的保障性住房。

而在國内，各地建設保障性住房的方式也有很大的不同。

經濟适用房是比較多的一類，這類住房是提供給有一定支付能力的低收入、住房困難家庭的。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預期的支付能力，而購房人擁有有限産權，一般要求滿五年以上才能出售，而且出售還需要補足部分土地價差。

除此之外，有的地方推行的是廉租房制度。這類廉租房由政府或相關機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有産權，是非産權的保障性住房。廉租房隻租不售，隻出租給城鎮居民中最低收入者。

還有的地方則大力推廣公共租賃房。這類公租房是政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供的。政府對承租家庭按月支付相應标準的租房補貼。公租房針對的人群是那些家庭收入高于享受廉租房标準而又無力購買經濟适用房的低收入家庭的住房困難。有的地方形象的将這類公租房稱爲“租賃型經濟适用房”。大多是将經濟适用房以租代售，可以說是“擴大版的廉租房”。

除此之外，還有定向安置房，也就是補償安置那些拆遷戶的住房。還有“限套型、限房價”的平價商品房。這類房屋在惠嶺和海州最先出現，主要就是爲了能夠拉低房價的平均線。平價商品房雖然是高房價地區政府爲了統計數據好看點而搞出來的，但對于一些剛剛參加工作收入不高的年輕夫婦還是很有吸引力的。

國家剛剛推出的“安居工程”，還提倡各地政府建設安居商品房，這類房屋基本上和經濟适用房差不多，隻不過其産權限制上有所不同罷了。

按照雷濤的意思，既然要搞就索性搞大一點，擴大一下建設規劃，在邛西區和崃安區不同的地方規劃不同類型的保障性住房，将整個邛川市納入一個整體規劃，而這個規劃應該把持續時間延長一點，放寬到十年到十五年。然後通過地方立法的形式把這個規劃規定下來。以免出現市領導換屆而出現的政策上的前後不一。

聽着雷濤詳細的闡述他的想法，吳東江和紀嘉聽的很認真。他們也被雷濤所描繪的這個遠景規劃深深的吸引住了。

“白酒産業園區引進的那些企業，可以集中購買一部分保障房作爲企業福利低價銷售或出租給各個企業的工人。在崃安區和邛西沿江地區建設的安居商品房和兩限房有助于吸引那些有意願來邛川創業的年輕人。還有廉租房、公租房也可以合理規劃，保障那些有住房需求但收入不高的外來務工群體……”

雷濤把這些不同類型的保障房按照地區劃分設定，一個符合勞動力布局的城建總體規劃躍然紙上。

說到最後他還沒忘了那些守着空巢的老人：“我們還可以采用衆籌的方式建造一些适合老人居住的老年公寓，配套社區醫療保障等等設施。”

聽着雷濤的講解，吳東江的臉上有着一種抑制不住的激動，他欣喜地說道：“如果這份計劃一出台，我相信邛川的百姓都會記住你們世紀地産的好處的！”

“呵呵！吳市長，百姓們隻會記得你這位市長大人，至于我們世紀地産……我們的投資也是要有回報的。下面我們可以談談市裏面該給我們世紀地産如何的回報條件了！”雷濤狡黠地看着吳東江說了一句意味深長的話。

紀嘉聽到這裏耳朵立刻豎了起來。之前雷濤說的可都是如何造福邛川，也是時候談談世紀地産的投資回報了。

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